引言：2019年3月，财政部下发了《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》，标志着已兴盛2年多的PPP迎来了退潮期，众多运营商将被淘汰出局，产业园区发展史籍此，又多出了一个被彻底玩坏的热门概念。

在批判PPP项目良莠不齐的同时，我们更应反思：为什么至今为止，特色小镇、众创空间、IP拿地、轻资产、产业投资等园区热门概念，没有一个能顺利活过两年？又该如何避免再出现类似欲哭无泪的全员大撤退的悲剧场景再度上演？

方升研究认为，热门概念无法长期持续，本质上是由产业地产客观发展规律决定的。园区行业有限的市场空间、难度高盈利慢的经营节奏，制约住了各类商业模式大规模运用。其慢速周转的特性，同“热门概念”背后潜藏的赚快钱、投机取巧逻辑不相适应。

无论哪一种商业概念，能连续10年经久不衰，盲目跟风者众的第一先决条件是：拥有庞大客户市场，而且客户大多是能被轻易攻克的。

例如房地产行业，房本位思想在中国人心中早已牢牢扎根，住宅成为全国各地人民刚性需求，购买欲望强烈。从一线再到三四线，每家每户都是能轻松谈成的潜在客户群体，去化速度极快，销路通畅。不管实际营销水平高低，只要锁定住了一片区域的买房需求，基本是能保证找到大批客户群体供其盈利的。

但产业地产与之完全相反，市场空间狭小，经不住人人都想分一杯羹。中国企业数量本较为有限，在2018年中美贸易战大背景下，产业投资进一步削减。产业地产客户群体远不及买房人群，必有一批园区运营者是招不到或招不满商的。

而且作为有盈利需求、成本考量的企业，已选定发展区域的，再度搬迁可能性不大，即使想搬也是少数。企业挪位也是筹措多时之举，将综合考虑地理位置、成本优势、生产基地布局需要，中意区域往往仅有几片，不太可能因听到宣传某地突然多出特色小镇就立刻推翻原定计划。

有新发展需求、新成立的中小微企业，选址落户事关生死存亡，更要理性思考。从营商环境、区位优势、产业链上下游对接，到园区载体业态是否符合生产生活需求，再到增值服务体系、引入机构、品质高低能否满足自身长足发展，每一环节必定是高度挑剔的。在市面上大批量的热门园区项目中，真正能入得法眼的、愿意去的，明显是少数。

因此，相比买房的高概率，招到企业落户是概率极低事件。近两年间，新出现的特色小镇、众创空间等，根本没有符合预期的客户群体数量，园区空置率将大幅提高。

同时，园区行业巨头名声在外，服务经验老道富足，旗下项目是客户趋之若鹜，挤破脑袋都想入驻的产业圣地，选择之时肯定更偏向他们。而且部分效仿者可能往往仅注意到行业巨头运用“热门概念”曾经诞生的辉煌，但忽视了其商业模式背后，地域局限性太强，发展到一定规模，连原创者也不是完全hold住。

因“热门概念”而匆匆上马的新入局者，市场空间范围必将由于业界的残酷竞争及某些行业巨头几近垄断式的经营模式，遭到进一步压缩，招到企业落户的概率随之大幅下降。

另外，仔细翻阅各类众创空间、特色小镇、产业投资、轻资产的简介，不少都信誓旦旦主打高科技、战略新兴、创业企业。但遗憾的是，目前阶段，这一类型企业基本是离不开北上广深大城市或卫星城区位优势的。严格按照定位，有一大批热门概念产业园区项目，仍将是无法顺利完成预期要求的。

企业落户本来就是低概率事件，现在又因热门概念，跟风似地提高门槛，加上几条落户限制。园区运营商作茧自缚，更进一步缩小了自己市场空间。若放弃原定目标退而求其次，那热门概念纯粹是作秀，必定被人拆穿，不能长久。

例如2016开始的特色小镇热，真正拥有高大上产业市场的仅是少数，大多滥竽充数，强行装到小镇概念里，本质却是度假区或劳动密集型工业区。2018年《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》就指出：“两不能”和“四严”，即“不能把特色小镇当成筐、什么都往里装”；不能盲目把产业园区、旅游景区、体育基地、美丽乡村、田园综合体以及行政建制镇戴上特色小镇“帽子”。

方升研究认为，产业园区行业地域性、针对性极强，任何商业模式的发挥空间都极度受限，既不适合大面积铺开，更无法接受一大堆跟风者抢市场。即使再热门的概念，注定是难以承受全国范围内的玩家，在2年内大规模频繁使用的。

盈利速度缓慢

热门概念生存期不超过两年，最关键因素是：没有类似房地产高周转的经济动力，来长期支撑这份热情。

产业链从培育，到发展，再到以高额利益回报园区业主，往往需要较长周期。由此，特色小镇、PPP项目等从营建、投产再到盈利，至少需3—5年时间才能使现金流转正。

其间一般又需自掏腰包，投入大笔款项、操盘手、现成产业等资源，还要花费精力整合各类服务型机构，短时间内往往处于有投入、无产出状态，赚到的钱微乎其微。

而近几年间日趋严苛的住宅调控政策，又直接切断了开发商“堤内损失堤外补”，依靠房地产回款的捷径，强制大多园区开发商必须忍受住超过两年的缓慢盈利，等待产业真正发育成熟后，才能顺利接收到大笔资金。

2年时间既不能经营好一座产业园区，也无法实现大规模盈利。而且可能用不了多久，园区运营商已察觉到了因开发PPP、特色小镇等项目，欠债呈走高态势。寻找输血金主，并悬崖勒马，及时放弃“热门概念”为核心的短时间拓展计划势在必行，否则极有可能由于盈利缓慢，入不敷出，而演变为资金链断裂之祸。

联合办公、众创空间商业模式不清晰，大多以简单的廉价租赁为主，实质未真正赚到“创新孵化”应有的价值。而轻资产、产业投资等，更是高度考验园区开发商产业研究、孵化、对接、运营水平，实际能迅速出效益，并寻找到高额盈利增长点的凤毛麟角。

就目前国内发展情况而言，大多园区运营商局限于充当二房东角色，主要收益方式为开发代工收益、品牌溢价收益和产业运营服务收益。对于基金金融收益、产业孵化投资收益，大部分产业地产商处于探索阶段。

张江高科产业投资历年增长图

以张江高科为例，其产业投资从90年代就开始涉足，早期对于收益的贡献并不是明显，是随着产业园区企业的集聚和产业链的完善，逐渐开始显示出其独有的优势，足足耗费了10多年的时间，都换了几代领导人了。由此可见，产业孵化与投资回报周期漫长，2年内要实现大规模复制，并出高额效益，无异于天方夜谭。

方升研究认为，园区经营前期沉淀过多、周期太长、难度又大，过分考较开发商调动各类社会资源的能力，短期内投入与产出是完全不成正比的。盈利缓慢、收益率低、账目亏空，自然浇灭了大多数开发商对“热门概念”的激情。

醉翁之意不在酒，某些园区玩家即使明知产业地产难做，却仍前赴后继抛出“热门概念”，初衷就是企图借此蒙混过关，譬如，热门IP拿地。众所周知，地方政府早已意识到：卖地只是一锤子买卖，而存量地产，可带来源源不断财政税收，政府在土地转让时倾向于能做存量的运营商。一批地产企业趁机钻空子，“挂羊头、卖狗肉”，打着热门IP幌子廉价拿地，增加土地储备，其实基本没产业运营能力，终极目标还是房地产业务，区域盈利的增长点仍是传统住宅。

“魔高一尺，道高一丈。”政府吃了一次亏后，在土地出让方面愈发谨慎，捆绑住宅用地持续减少，严格控制土地的分割销售，或缩短土地出让年限，甚至倾向根据前期运营情况分期供应产业用地，“建立完全与项目产出绩效相挂钩的付费机制，不得通过降低考核标准等方式，提前锁定、固化政府支出责任。”

在《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》、《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》等一系列调控政策面前，那些仅靠开发、建设、卖房捞钱的地产商将无所遁形，唯有忍痛割爱，放弃既定的拿地策略。

方升研究认为，违背产业运营核心原则的所谓 “热门概念”，部分具有一定欺骗性，随着政府专业度提升，不到2年时间，套路骗局必被揭穿，并出台相应预防措施。一旦“热门概念”无法绕不开产业运营一环，将直接导致诸多以转型为名，实际瞒天过海的转型房企“不敢伸手”，而缺少产业资源与经营能力的产业园区企业也难以幸免。

另外，世间万物皆等价交换之理。“热门概念”犹如兴奋剂，带动广大玩家一时兴起，不仅难以赋予持久爆发力，更在无形之中提前透支着园区企业的未来。开发、建设、融资欠下的债务不会因“热门概念”戛然而止一笔勾销。相反，将以某些得不偿失的形式归还。

2018年第三季度地产寒冬以来，不少开发商为之前的“热门概念”付出了惨重代价。尚有产业运营能力的，只能慢慢等待盈利补上亏空，可能与原定快速回款计划相去甚远。而无产业运营能力或顾此失彼者，要么继续砸钱，以某些性价比极低的方式填上财政巨坑，要么签订不平等的对赌协议，让渡部分权益，甚至以高昂代价、长周期培养自己本来最想闪避的产业运营能力。

方升研究认为，其实不能完全讲是园区“热门概念”活不过两年，而是园区行业不能像传统的房地产一样追求短平快。任何一种商业模式的发展都是很讲究节奏把控的，需要耐得住寂寞，在长期实践经验资源积累后，才能持续发酵。

未来，产业园区盈利特性必是在长效的服务中形成收益，而不是一次性的买和卖的收益，包括配套住宅销售权，在调控政策的大背景下，同样将建立在产业长期收益的基础之上，不可能有“热门概念”能帮助园区运营商一步登天。