2018年5月25日，e通世界副总裁沈彦冰通过分析产业园区运营的细节之处，向诸位嘉宾讲述了e通世界作为民营产业园区，在没有国控强力后盾的情况下，如何在行业内获得一席之地？同时，沈彦冰先生提到，目前阶段e通世界专注于上海智慧信息化产业园的开发运营，并致力于优质产业整合发展的推进。

海量商务园区

e通世界品牌隶属于上海三银投资集团，共有3大产业板块。第一是三银涂料，第二是致力于产业集聚发展效益的e通世界产业园，第三是三银资本，主要为产业发展提供引导基金。目前，e通世界共有8个主题产业园区，营运管理的体量达到80万方。其中，50万方是e通世界自全资持有物业，余下的30万方则是采取品牌输出管理的运营托管物业。

e通世界在民营园区领域的发展是比较稳健的。但是相比于国控园区，作为民营产业园区的e通世界尽管在政策、土地、规划、扶持等方面的优势都有所欠缺，但从运营大方面来讲，无论是基础设施建设、人才供应、管理体系，国控都是比民营园区要完善得多。

了解产业、融入产业

e通世界自己做了一些调研，大多民营园区单就招商引资，其实做得还可以。但是，基本处于“有企业，没产业”的状态。虽然产业链打造的想法是有许多，可大都停留在构想层面。而e通世界考虑的是将生态链做长，生态圈方面做广，360度融入产业发展之中。另外，e通世界鉴于缺乏国有控股的力量，更多地是在做精而细的东西，在产业某一细分领域做强做深。

精细化产业招商

在招商领域方面，e通世界深耕产业领域内的各类渠道，无论是开拓商会，还是行业协会，e通世界都做得相当有深度和黏性，在公司内部还形成了良性竞争的氛围。e通世界共分成了6个招商部，采用事业部的模式，每个招商小组进行充分PK，进而达到资源的合理配置。每一个招商部门都有独立的财务核算体系以及相应激励机制和盈利模式。

沈彦冰先生谈到，“最主要的一点，是我们自己做了具有竞争力的、专业的企业服务平台”，让入驻企业充分体验到e通世界商务园是一个服务细致入微的有温度的园区。该平台现有20人左右，对园区内部的所有企业进行服务。目前，e通世界总共有8个园区和一个联合办公，将近1000家企业入驻。团队则主要从两大方面提供服务——企业方面，e通世界自下而上，对园区所有企业经营状况进行充分了解，了解它的营运和上游需求、核心竞争力、和产品的市场方向。政府层面，自上而下，了解政府各个部门的奖励扶持和特殊政策，并将这些政府政策与园区企业项匹配，将协助企业对接政府的扶持政策，做好保姆式企业服务。

e通世界经过政府与企业的两头对接，为园区内部产业提供了非常细致的服务。“很多企业在外得不到重视，或者说不够重视，因为产业规模、生态效能不够增幅标准，意识到来我们园区里面，反而会成为我们重点扶持的对象，逐渐发展成为园区内产业的标杆企业。”

企业服务平台

e通世界企业服务有6大服务体系，8大助推平台。

品牌发展先行

品牌是发展先行的动力。目前，e通世界在大虹桥区域称得上是运营体量最大、发展最好的产业园区，已得到了市场的高度重视和认可。物业管理水平、综合企业服务水平，都远远高于周边的园区。无论是在沈海高速、沪常高速，还是在延安高架上面都可以看到e通世界的品牌标识。现阶段，e通世界正在产业品牌、服务品牌、文化品牌、企业品牌四个方面继续深入打造，把品牌建设提升到战略发展的高度。

合理引入资本

园区资本运作是e通世界目前发展的方向，主要是从这几个方面进行的。在资产证券化的应用方面，园区依照现在资产证券化的情况，尤其是管理方面的合作，已顺利打开了资金通道。

目前，e通世界沉淀的资产超过了50万平方米。其实，公司通过与银行合作，包括一些其他的全方位多样化融资平台，已经能够实现资金的快速投入了。另外，e通世界也组建了相应的中小型产业资金，包括天使资金、同政府部门与一些公司成立相应的企业发展扶持资金，更进一步助推园区内部中小企业的发展。

创造可持续发展动能

目前，e通世界商务园要创造并保持可持续的发展动能，必须做到“让客户满意，让政府满意”。园区的发展分两步走，第一步是活下去，就是要在短时间内将商招满。第二阶段，就应该把一些不符合产业发展方向、不符合政府主导的企业请出去。

e通世界在招满商以后不断进行产业整合——“清差补优”、“腾笼换鸟”，这也是符合了政府产业调整的要求。沈彦冰先生表示：“e通世界也列了一个负面行业企业清单，对产业方向不是特别明确的，产出达不到坪效要求的企业，P2P等政府警示的企业都予以清理。把这些空间腾出来划分更好的企业。目前都在80%-90%以上，通过这段运作已经达到了基本要求，也都符合政府发展方向。”

定向招商促进企业互相赋能

民营园区在产业生态构建方面，如何为互联网物流服务呢？目前在国内，“互联网+物流”的时代已经到来，用互联网思维和现代化技术，改变传统的运作模式，是未来物流业发展的必经之路。在招商阶段，依据园区内已入驻的有“互联网+”基因的优质现代物流企业，为其在产业上下游寻找匹配的优质企业入驻，丰富产业生态。

其实，e通世界更多是在做写字楼类型的产业园集聚，并没有物流相应的停车场、仓储工厂等物业。e通世界的建筑形态决定了园区是总部研发以及办公。在物流领域，e通世界更多是改变对传统物流产业的理解和不断地深化物流行业内涵，引进的主要还是与互联网、大数据、平台型的相关的企业。

产业服务

在物流产业方面，e通世界打造了服务的闭环，从企业选址、到空间装修、到运营维护、到物流交流、政策申报的对接、项目的孵化，以及自己参与投资的资本助推了园区闭环的形成。

e通世界首先在产业服务招商方面进行了梳理，引进了一些符合政府导向的物流企业，并对企业的门槛进行调查。在第二轮的企业招商工作中，对较好的企业进行研究，对入驻企业的运营实施监控，对业绩不好的企业及时清理。同时，e通世界对传统的注册落地企业进行培育和产业对接，与政府对其政策扶持还是有区别的。

产业培育

e通世界在产业培训方面做了许多工作，包括人才培养、政策解读、产业活动、优秀企业评选。e通世界每周有小活动，每月有大活动，每季度都有上百人参与的高峰专业论坛在园区举办。同时为各类小圈子举办专题讨论和私董交流，对于开放性的活动，在线下活动的同时同步开通网络直播。园区的企业和相关人士可以随时回顾学习。

e通世界经过前期物流产业的定向招商引导以及后期形成的聚集平台效应，现在在园区中包括物流总部型企业、服务于物流的互联网技术企业、传统物流企业、物流软件开发企业、物流的配套企业，还有入驻了不少从事物流行业的职业培训和人才招聘企业都有优质企业入驻，从而完成了园区内部一个完整的产业生态链。

专项孵化器

e通世界怎么样将优秀企业吸引到园区里来？又怎样通过自己的联动方案推动优秀企业进行研发呢？除以举办产业活动的形式和提供相应的资金扶持外，也将一些新兴创新型物流企业放在孵化器里面进行孵化和培育。

优秀企业孵化是e通世界园区物流产业的重点发展方向。目前，有一家成功孵化的企业，从2015年6月份开始进入园区，通过园区孵化，后经过多家资本公司的运作，目前已进入了第五轮融资，企业市值近40亿，2018年年底预计市值将超60亿规模，成为真正意义上的独角兽企业。

智慧园区平台

智慧园区平台建设也是一个重要的发展方向。e通世界园区的管理软件不是委托第三方来开发和运营的，而是由自己自主开发的。为此，e通世界招兵买马成立了专门的园区智慧软件开发公司，以打造出专门服务于产业园区管理的智慧软件，未来也能够为市场上更多有信息化建设需求的产业园提供一个有品质的服务产品。

演讲最后，沈彦冰先生向诸位嘉宾表示：“通过细致入微却又行之有效的产业活动与招商工作，将入驻园区企业服务好，把客户黏度不断增强。e通世界商务园正在进一步完善可复制的产业园区营运模式，丰富其品牌内涵和营运实力。从我们前期品牌输出管理来看，已经取得了一定成功。不管是产业园开发运营，还是与其他公司的品牌合作，达成的合作运营成果得到了客户和市场的认可，这也更加坚定了e通世界要继续通过品牌输出的方式实现我们百万平方米运营体量的目标。”