2018年5月25日，星月投资营销中心总经理朱峰从实际操作经验出发，为诸位嘉宾重点分析了自己在园区运营时遇到的一系列困难和克服方法。朱峰先生指出，“创新产业运营服务，促进产业集聚磁力”，是星月投资的产业发展方向，真正有效解决了企业发展的核心问题。

专业源于专注

星月投资15年来，紧紧围绕“专业来源于专注”理念，在大上海开发了10个园区，总体量达到了180万平方米，持有比例达到50%，能取得如此成绩，主要在于星月拥有两点坚持。

第一，基于上海城市的产业优势，到2017年为止，星月投资一直坚持只在上海做。其实，产业地产真正能够运营出成果的，也不超过5个城市。 

第二，产业园区只是主流房地产领域较偏的一个分支。星月投资在运营产业地产的15年中，上海的住宅价格涨了10倍。可星月投资依旧抵制住了这种高利润的诱惑。

星月投资上海发展

在产业地产开发初期，上海的工业用地其实普遍存在不做产业，变相去做房地产开发的现象。更有甚者，把产业做成住宅产品拿来卖，以赚取超额的利润。即便到现在，大量所谓的产业用地，都是通过类住宅的产品销售或者是配套销售来获取现金流。确实，这点在产业地产当中，许多企业都是如此操作，但这样做付出的代价就是留不下来自己的东西。

星月投资虽然步伐不快，但每个项目都精耕细作。在上海运营产业园区的历程中，星月逐渐找出了属于自己的细分产品——总部基地产品。在上海这座城市里，一直受到大中型企业的热烈欢迎。目前，总部产品已经发展到第四代了。 

得到政府支持

产业地产绕不开的核心因素是政府。朱峰先生指出：“政府就是天，我们从拿地到产业定位，到整个运营过程，包括政策享受全部离不开政府影响。”大上海这40年来，其实许多事情还是要政府去做的，不是一个开发商能够完成的。毕竟星月投资不是央企，承担不了相应社会责任。

星月投资发展中的困惑

产业地产如今在上海遇到的困难，其实很简单，就是土地已不能拿了。要么只有在存量市场上拿，可上海的存量已直逼到临界了，总之就是没地了。如果光靠租金来运营这个项目，又没有很好的渠道融资或资本运营方式。那这个园区项目是绝对短期不赚钱的，没有现金流支撑融资成本如果又高，那肯定亏死了，谈不上能成功。

星月投资遇到的问题首先就是，政府请本公司去开发的城市，要么星月没有看中项目，或者政府对拿地要价非常高。第二，资金困难。不过，星月为解决融资难题，鉴于产业回报率非常高，能够主动与一些大型金融公司例如平安、华融等进行合作。另外，星月投资通过证券化把运营资产进行变现，这有效保障了星月投资拥有充分的现金流去运作一个又一个的项目。在产业地产领域，星月投资一直以来不是说不想做大做强。可如果一味追求开发面积，称之为做大做强，那简直是完全不了解什么是产业地产。

但即使产业园区，持续发展还是必不可少的，星月投资是如何解决这一类难题的呢？其实，星月在与各个地方政府的沟通过程当中，通过自己打造的项目，譬如创新产业服务等，以真实的案例感动政府，使政府在招商引资方面对症下药，作出一定的变化。以下举几个项目例子：

陆家嘴3.0时代国际金融文化街区

星月投资国际金融街区位于上海内环陆家嘴，整个项目共分为三大部分，包括移动办公与标准办公。目前，星月投资的公寓已经全部销售了。销售价格从原来3万多翻了一辈，使该项目有充足的资金流保障持有物业的运营。而剩余的物业，公司都处于持有状态，将更进一步用于大力度的创新。

但是，众所周知，星月投资在浦东新区做文化创意产业，赚钱是异常困难的。因为星月投资在整个项目的开发过程中，下大力度去做了许多免费文化公益对政府进行回报。可这带来的好处是什么呢？星月投资痛并快乐着。孵化后，16栋小楼租金可做到12块钱，而区域之间最顶级标准办公才租到8块钱。

长三角电商中心

长三角电商中心距离虹桥距800米，原来是仓储物流用地。但星月投资在运营过程当中，将项目全部持有。可能有人会说，此地做酒店公寓是非常火爆的，可星月还是坚持做好电商产业。

星月投资在与管委会沟通后，主动争取建立一个长三角整体的方案。为此，星月特意做了大量的访谈与定位，将承接长三角电商中心的想法与管委会进行申请，并把这个项目落到了持有的位置，最后实际使用位置是10万平方米。

市、区两级政府都曾到电商中心来考察。朱峰先生谈到，“这是我们响应政策号召，把项目招商定位前几年牺牲一部分租金，但未来在区域里面的品牌优势，或者说产业优势是不可估量的。

张江健康小镇

星月投资在张江拿了商业用地。“政府需要我们做区域配套，但是，我们周边基本上还是以低密度办公为主。”在开发过程中，星月察觉到张江其实是非常缺乏医疗配套这方面的东西。所以，星月定位这个项目为健康小镇。

星月投资在项目运营过程中注重几大发展方向。第一是浦东卫计委，因为办健康小镇肯定要健康审计。最后园区得到了浦东新区政府卫计委的大力支持。第二是联合同济大学学校，第三是和龙头企业进行互动。现在美年大健康等三家入驻，已经在装修阶段了。现在，小镇有6栋楼已经租出去了，租金水平也不差。可在这些创新措施之后，星月觉得产业地产真的不能简单复制。

朱峰先生不由感叹道“每个区域都有自己独特的需求，我们定了一个大健康产业不是迎合政府，而是要把产品价值做出来，租金怎么提升呢？如果做大健康租金6块钱、8块钱，我的资产变现能力完成不一样的，这是对于我们的一个长远眼光。”

与房地产划清界线

星月投资遇到的最大难题还是混淆房地产与产业地产的问题。在实际跟同行的沟通中，与政府的交流中，都普遍认为“你们是来做房地产开发的，你们就是来卖房子的。”但星月毅然告诉政府，自己的产品是做什么，希望与政府达成未来税收协议，每一家入驻企业都是经过管委会的审批，在税后按照每年的指标完成，与政府共同来为产业园区定位。

演讲最后，朱峰先生再一次向诸位嘉宾表示星月投资“专业源于专注”的发展理念，“我现在和你一起定好企业，把我整个项目所有政府监管条件都签订，一步步从专业能力，通过精准能力完成你项目的框架，这样子来解决中小企业，特别是民营企业的问题。”