张苍巍：作为万科行业老大，毋庸置疑联东集团做工业园区，工业地产非常早，而且特色特别鲜明，你要说不好确实有点不对，我觉得非常有特色。

张乐群：我想跟大家分享，我是1999年工作，2002年来做研发中心，2002年4月20日跟中国研发老大一起合作。在一片荒芜的土地上讲怎么做研发中心呢？之后去了深圳，（听不清楚），在任何一个城市做项目中小型企业做了遍，工业企业本身需要的房子，还有这些企业需要什么人都做的非常清楚。这个定位非常好，定位是孵化和生产之间这一块，全是工业企业的转化比较产品基地，所以我觉得是我特别尊重的一个模式。

梁环宇：首先有三家企业具有代表性。（听不清楚）。招商历史也很悠久，是从招商局最早开始的，是有洋务运动，有使命担当的感觉，能够给社会做有意义的事情。大企业实力也很强，所以他们推动做产业发展也是有历史担当的，国内也是不可多得。另外，万科最早给我们地产是管理模式，现代管理学进中国的时候去研究管理体系，包括内容的零产品体系，给我们带来精神领袖。这些年一旦第二资源向外发展资源丰富，应该是有基础的。万科的选择是选在城市服务里面，是属于商业、居住，产业办公点，我觉得找好这个点发挥优势是可以的。尤其是服务方面的模式，商家资源很多，至于联东定位是一个非常聚焦，第一大的板块里面就聚焦产业，产业里再聚焦不办公，就做企业和刚需，小的我不做，我就拼命研究我的市场，我的客群，我做标准化，集聚化，怎么对内发挥优势。我们存在一个什么问题呢？质量还不是很高，我下一步提高质量，优势有三个。建立体系，给政府更多回报，这是三家企业的特点。

余洪波：今天我们就随便聊聊。在座的嘉宾有什么有趣的话题想提问嘉宾的吗？我继续第二个问题，说别人好不是咱们中国人的做法，咱们中国人不太在公开场合说别人好，每一家企业优秀归优秀，但是一定会碰到一些切实的问题，这些问题可能不只是一家企业所具备的，有可能是行业的通病，说别人不行，说别人不好也不可以。我们可以说一下自己企业，我们是怎么样理解目前最大的挑战，我们在往一个新的突破发展的时候怎么去走。我先说说我的理解，联东如果拿来作为开发厂房，哪里生产制造业比较密集，优质的土地，服务优质客户。只是这么单纯理解这个事，我觉得对联东理解还不够深刻，实际上它建立了一套真正的有效复制的产业，我认为某种意义上第一个实现全国复制的，这一点华夏幸福跟我们联东相比也是不足够的。联东也不是上市公司，财务数据也不能公开，这套模式之下做几个项目是OK，动工项目下了一大跳，我们在座来了很多企业，持有面积超过400都没有几家。后来我理解南通的项目，因为面积不大所以园区企业量非常庞大，我们收集数据是6000家。6000家企业怎么样建立一个生态呢？这个园区企业彼此之间会不会联系，还是说大家在一起上班不认识，我觉得商业模式是不深入去理解，怎么去把成本控制，怎么样去谈判，这一套系统在中国是独一无二的，这是我对联东的理解，我说完这些大家也能理解我要说什么。我不知道这是好还是坏，企业资源多，就意味着对企业来说也是没有成本。我们再来说说万科，万科是以龙头企业为主，我们这个行业里面很多人受到了管理影响，包括企业管理人，一个典范，包括他们对自己严格要求，跑马拉松从自己跑起来，这样他在做产业产城这块，一开始走了一些弯路，现在在上海基本布好点了，到成熟的项目都有不错的地方，我觉得万科有一个不错的地方，从房地产做过的园区，它的有关一个明显的园区，它更加偏向办公，我跟你聊的话题一般都是以租金，楼的新旧，楼里面的设备是怎么样的，上班不用排队等等，是这个保障。从这个方向园区去转，园区就是这种低密度没有办法去办公，这种转变对企业内部人的素质、团队绩效考核方式有巨大的发展。我理解中国今年房地产，行业里面最大就是现金融，这是我对万科的理解。

我觉得刘伟总讲的非常好，如是家珍，觉得不是背稿子，我觉得这很难一下子理解。几十个平方公里蛇口本身就是，再加上漳州开发区，再加上正在做的，再加上海外的这些项目都有大的开发，还有广州的文创类活动，还有广州红砖厂总部在就那里面。早上刘伟总也介绍了总部就在这里，从规模来看，跟业内最里边还是有一定的差距，因为蛇口里面的项目品类非常之多，我有小的项目，一定是产业园区里面，商业模式的集大成的。商业模式一旦集大成一定要适应，你在管理团队时怎么去做，两个团队的理念、文化很难从公司层面上去统一，这是蛇口可能会考虑的问题。所以我把我的理解简单说一下，如果是从6000家企业怎么样构建你的产业模式呢？你现在的销售额已经达到了业内比较靠前的水平了，你们是基于突破吗？还是怎么样？以及这么多资源企业在手里的时候，下一步怎么做，跟我们聊聊这个。

梁环宇：我认为建平台只是一小步，我们每天都在增加，量很少。真正要做平台上需要上万家，规模还是不够，我们在早期区域选择和业态客户选择上面也放过一些误区。我们早期发现一些快速路线会犯一些错误。未来道路肯定还要关注品质和速度之间的平衡，意味着我的选择会发生改变。你看转动行业出现问题以后，我们新兴企业的起来一定是技术行业，围绕市场出来的企业，这个企业一定会集聚，这个背后新新人才，一定会到大城市集聚，我们在这里面选择一个做什么业态，因为我们每个城市办公和商务比较多，业态也是企业在大城市周边扩厂，扩容，所以下一步我会进一步有意思早期发现错误，我会有意识在一二线城市周边集聚产业综合体，集聚综合性很强的客户，我一定要选优秀客户，有了优质客户就有了后续的延伸，如果不是优质客户，就会有影响。你刚才说循环是初级循环，我要做到亚洲循环，产品更优质，客户更优质。那个时候真正谁能笑到最后是有客户量最大的优质，围绕这一点客户延伸的服务是最丰富的，反过来都是不错的。比如说银行，我就说现在搞一个联东贷款，把6000家企业到8000家企业是上千亿的，而且客户是我最大的宝贵资源，怎么围绕客户做文章？怎么平台谁能聚集起来，围绕客户去挖掘，所以我觉得产业人群就往这个方向走。第二，做优质可持续。

余洪波：接下来卖住宅吗？

梁环宇：我没有精力和体系去做这个事情，我就研究是厂房。这个在有限空间内怎么吸引客户，有太多东西要做，我就研究这一点好了。所以现在城市跟我谈就是这些。我的意思是说会这样呢？昨天晚上交流到今天上午交流趋势已经统一起来了，第一大家都看中企业，第二，产和城的融合，如果只做产就要来供应。

二线城市很难做。想得不对，基本不具备战略性，我觉得上海不可能了，南京的住宅不匹配，越来越发展。你茶叶旁边是有住宅，但是住宅市场价是不一样的，（听不清楚）。你现在满足产业政府要求很难，我们不要做这种无谓的努力。

张苍巍：你要说挑战这个话题从两个角度说，我觉得我的观点代表不了什么。第一，招商局一个基因在里面，一直这么多在做。这是146年的企业，一直是用商业的成功推动时代的进步，其实就转回来说就做了40年，中间可经历的一切大家逐渐去看。假如说各位企业老大给你一片土地，让你40年可以看到今天的结果，我不知道谁今天去做。多少人退休了，是层层叠叠像接力赛一样放在一起。在这个过程当中有多次的可能，把蛇口变得面目全非。所以我觉得蛇口之所以大家认为今天成功了，是因为秉承了那句话，随着时代同呼吸，共命运，所以说蛇口跟好多政府主动找到我们，你能不能跟你合作，再给我一个蛇口。我当时就是说，蛇口做40年，你要是等着急就做，如果你想在这一届任期内做，我给不了你，咱们换一个方式。住宅拿来了，工业园要建，你要配住宅给我缓解现金流的问题，这不叫什么模式，所以说五年内也好，三年内也好就是这种模式，这样才可以活下去。如果你想做蛇口，一定要有这个。不敢说我们有央企，有这个基因，我大致是这么一个想法。各种模式他们说复制首先我觉得不可能是用复制，每个地位资源部一样，各种东西都不一样，你说你要复制不是盲人摸象嘛。

余洪波：所以蛇口模式可以理解为邓小平模式，我对于蛇口模式理解还是不够深刻和不到位的，我对于深圳创新理解也是不深刻的。去深圳见了政府领导，名片上都有牛，这就是一种精神，在上海待的时间比较久，对这种东西难以理解，但有一点深圳是创业氛围，我去了很多地方，我在上海有加班的酒店，我在深圳、北京别说有座位，有地方站就不错了。各种不同城市对园区打磨是不一样的。我们园区对于区域产业发展的促进作用。不同的企业有不同的特制，不同的区域也有自己的特制。乐群总可以把万科转变跟大家说一下。

张乐群：我们原来在上海市，现在是在华东区，（听不清楚）。中国就想复制，中国特别希望复制。（听不清楚）。之所以选上海，我们给他做了一个报告，在上海有大量博士、硕士可以招到，能有足够人才，（听不清楚）。这些地怎么办？现在变成低效低能的地，我们一味地去做新的，旧的怎么办？（听不清楚）。我们通过政府，通过参议员动员美国政府创建了一个软件，只要把软件服务包搬到这个地方来就可以解决问题了，包括政府安全问题，包括政府希望很多人做。如果大家有兴趣一定欢迎大家到这个地方去，我可以推荐它，这一个创造型产业。第四，我们存量往往是说建一个文创，美国有两个特别好的东西，今天去过纽约吉尔吉（听不清楚），原来是一个巧克力制造工厂，现在税收也有，下面有轨道，变成了大家很舒服的新兴工业案例，还有一个是在旧金山，它原来是旧金山的电池厂，今天综合做这个。那是对中国来讲很需要的地方，老百姓都没用。前段时间跟中国铁路做一些事情，你让我帮你什么忙？当时为了个追原因把它搬走，解决问题怎么办呢？要求北京铁路公司在铁路沿线上来做，就把开发市场来做。我就想做一个小节，我们做产业园区的时候，当树立城市经济的时候，就要考虑升级，或者产业的变化，或者厂家的扩容和搬家的影响，这个都是很简单的例子，相当于城市把产业弄走的。第二，也想跟朋友讨论一下，未来旧城改造究竟做成什么样的载体帮助产业继续发展呢？

余洪波：这是很难得的分享。接下来请张苍巍总。

张苍巍：分享一下自己的概念和想法，其实模式不能，概念是可以的复制。蛇口的基金能不能走出去，能不能在全国的现在经济建设当中再次发挥应有的历史责任、作用？这个是可以做到的。园区和城市之间的关系我其实始终觉得把一两个概念拿出来，中间有一个界限。其实我倒是认识园区和城市根本就没有界限，无非产权是谁的，也就这么点差别。更多我认为城市和园区混到一起根本分不开，因为园区把它定义了，更多像联动这样的，聚焦做厂房，你还好划界限，这个园区还好分界。而我们现在做产城融合，产网融合一体化，哪里还有界限？头几年，你看它的工厂和它的宿舍，和它在那里生存的类型都是匹配的，虽然低端，但是你是打工的，三洋厂房打工的。当时的人和当时的居住环境和产业内容是匹配的，大家说蛇口该升级到2.0，怎么升的呢？不是我们特意怎么样腾笼换鸟，而是社会到了那一步，必然新旧淘汰，产业就变了，相应的人群就变了。今天3.0-4.0的升级，IT认识扎堆，为什么在深圳坐地铁就会遇到这种问题呢？全中国加到最晚的就是在深圳，大家在楼里面跳槽非常容易，全都是高科技产业，明天可能就到隔壁工作了，每天环境和它的交通都没有变，工作换了，所以我是觉得园区和城市之间是一个绝对绝对共生关系，根本没有界限。其实从蛇口经验来讲，叫政治经济学，但是我不太认同，如果哪一带政治和经济从来就没有分开过，也不可能分开。一定会被踢出去，央企和民企都一样，能发展好，能挣这么多钱，我们国家需要什么，你就来什么。投资1千亿，我们跟他开玩笑，后来我们机制体制还没有那么快，中科院所有项目都是这样，所以国家、民族、政治、经济、园区什么事都是分不出界限的。

余洪波：梁总，他们认为是不可以复制的，你也聊聊咱们园区经济发展是怎么促进的。

梁环宇：当时讲是不可以复制，能复制是情怀。复制是很难的，没有一个地方可以做，尤其常态化更难了，但是能复制是什么呢？你的精神问题，我要做的是你的理念。第二，经营方式可以复制，比如说换成任何项目都可以了，房地产行业和地产行业为什么帮助发展呢？你不做成就不可以了，在座的企业不做成本很难做大的，变得是什么？变的是产品，不变的是方式。哪个城市产业模式不一样，由生产和研发做归类，这个地方需要什么样的厂房，我把不同的产品做一下，我那几个产品也做了，我省在做吗？我拿出好的产品组合去应对就好了，所以基本上就可以做了，这里面叫综合。怎么样提供价值呢？我要提供价值是这个模式，各个地方都在讲，我该带来什么价值呢？我认为几个价值呢？早期开发递给企业去用，早期开发区干嘛？招商就是卖企业，这个卖给谁呢？我们这个模式去干嘛呢？土地给我意见，可能给一几十家企业，我们可以一块土地做到多少，这个对新开发还是很有信心的，可以积极去利用。像上海，包括大城市就是因为模式，单独企业带来的效率就比较低了，因为产业在升级，土地十几年就不行了，收也收不回来，所以传统模式也有文化。一块土地30家企业，这个不行，那个行，所以要关注土地义务。第二，解决成果转化和中小企业发展的空间问题。政府喜欢招大企业，市场连90%的中小企业，以北京为例是中小企业，不超过1000家，中小企业怎么办，你不给它力也不，城市需要，但是政府又不能给，所以我们的模式解决，中小企业集聚的问题。还有解决什么问题呢？现在大量科技孵化出来，广州孵化了几千家企业，孵化出来让别人担心，你孵化出来成果怎么转换，你肯定需要一个量产，你肯定要做金额，才可以扩大规模，产业化的空间在哪里？需要科技成果转化，这就是中小企业成长型企业需要的空间。第三层政府需要什么呢？越发达是因为城市每年发展空间了，早期开发大量的土地，实际上招商是做这个的，因为你收不回来这个产业，我存量低效型土地收回来，退二优二，因为这个城市也需要保留工业空间。退掉老的产业需要什么新的载体。第四，产业保护。我们在有一些区域里面招了大企业，在南京引进了四家企业，在后面带来了配套政策变化，去形成产业呢？联东进去后就没有这个单位，它的独立厂家二级供应商全部进军了，一下子就产业暴露了，所以平台加上大项目就形成了一个大的产业链条，有效配合了产品。归纳一下讲，第一，提供了主力军，第二发展科技型企业持续，第三产业保护，所以各个地方都要稳定发展。大家认为厂房很LOW，实际上并不是如此，觉得高端产业的载体，里面装什么，未来汽车也是厂房？为什么想了厂房就代表这个呢？服务企业也是高端企业，做什么呢？解决社会什么问题，大家说实业需要制造业，制造业背后承载空间就是厂房。办公楼承载人脑加电脑是三层的，是现代服务业。所以说大家不要说偷换概念，所谓高大尚等等，真正的产业的刚需是厂房研发，这个空间做得太少了，大家标准化程度远远不够多。我同样对标看了美国市场，物流做得也很多，包括标准化，社会化，包括大量的研发，不是简单的办公，所以这个价值专注于自己领域里面，把这个价值做出来就有社会地位，就会得到尊重。我们是希望领域里面理性化的，我们要创造价值最大。

余洪波：最后想请三位嘉宾切一下题，我们一句话致改革开放40年。

张苍巍：蛇口40年走过来是历史的沉淀，是国家未来的选择。未来蛇口再出发是今后一代企业的继承者需要去考虑的事情。原来老人做了那么多，现在历史记录了那么多，我们应该做哪些新的东西其实是真正考验我们的情怀达没达到高度。

张乐群：希望通过这个平台，通过每个人大家焦急，能够形成对于中国产业园区组织力量，我们个人力量都很弱小，我们不断通过这个平台创造出一个组织力量，我们可以在今后5-10年，把中国任何一个产业载体模块，产业服务模块都标准化，那我们国家会更好，谢谢。

梁环宇：说到做到，做到更好，做园区一定要这样做。回头一看已经10年了，很早就在这个里面，但是产业这个词就很少，这有助于我们蛇口发展。我为什么会坚持做这么久呢？说了不做心里也难受，我宁愿在一个不清楚慢慢长，现在我们都解决了温饱问题，做一个有意义的事情，内心把它做出来。天天加班，是没有竞争力，内心不痛苦。但是做出来是这样的，第三步做好是对政府的承诺，我希望未来可以做得更好，我觉得这是对中国更好的发展。我觉得未来改革开放在后来40年是更高质量的发展，发展的利益可以均衡，各个方面核心可以持续创造价值，获得我们整个行业尊严，让我们行业进入社会主流行业。怎么样分享交流成为真正的行业，能够持续发展的行业。