2026年8月，方升团队来到山城重庆实地调研。经过对多个产业园区的走访之后，我们在悦来意外地发现了一个叫作“水木·熙悦里”的街区样本，总建筑面积6.6万平方米（其中商业面积4.5万平方米）。

它的操盘模式，恰恰为产业园区跳出同质化竞争、探索存量资产盘活路径，提供了一个值得深思的参照系。在此给大家作一个分享。

水木·熙悦里的故事，要从一块地讲起。

2014年，木鱼石物业在悦来取得一块商业用地，总体量约为4.56万平方米，楼面价为4075元每平方米。同一时期，周围的住宅项目都卖完了，只有这个商业项目“不死不活地躺在那里”。

悦来板块并不是没有规划光环。由世界著名的建筑大师彼得·卡尔索普设计，距离重庆国际博览中心只有几百米，每年要接待300万到500万的会展人流量。但是这些人参会完了就走，无法留下，也消费不了。

凡是跑过园区的人，大都会有心头一紧的感觉——太像了。

想想自己跑过的一些园区。有些园区虽然紧挨着高铁站、大学城，甚至是几万人口的住宅区，看上去流量不愁，但是却无法把这些流量转化为入驻的企业。就像国博每年有几百万人次的会展人群来来往往，但是没有人留下来，有流量没有“留量”。这些流量和你没关系，它只是“路过”，而不是“奔向”你。

水木·熙悦里项目的逻辑，可以一句话来总结，那就是在没有任何商户的情况下，先把自己打造成为一处亮点。

项目操盘手陈老师在和我们的交流中提到，团队投入了近千万，聚集了来自全世界十余位手工艺大师，在这里创建了数十个全部定制、非标，和建筑融为一体的艺术装置。“时光放映机”非遗纸雕灯组长达200多米，还原了重庆70到80年代已经消逝的生活场景。六朵最长直径达5.5米的机械山茶花在楼顶依次开放，每天晚上八点钟就会“开花”。

每一个装置都有很明确的情绪动因，比如怀旧、浪漫、好奇等。并且给出了具体的行为指示，到悦来观鱼灯、拍摄一条15秒的重庆全景视频、在山茶花下打卡拍照……

于是，有了转机。招商指标还没有下来，已经有商家开始找上门了。

陈老师说到这的时候就笑了：“以前开口就要两年免租期，现在变成了六个月、三个月。到上个月的时候，已经有商家在抢位置了，说给我留个位置，哪怕空几个月也行。”

这里破局的关键点，就是确定性流量预期的建立。当这个地方具有了目的地属性之后，商家或者企业对租金的敏感度就会自然降低，因为它是算的客流转化账，而不是租金成本账。

跳出商业项目的话语体系，这个项目的操盘逻辑迁移到产业园区，以下几个方面可以深入探讨。

传统的园区操盘路径是一样的：政府划地→规划定位→盖楼→招商→运营。前三年花了两年时间，招不到人，于是降低租金、给予补贴、延长免租期。本质上就是把空间看作一种产品，但是今天的市场里，空间是最没有价值的产品。

水木·熙悦里项目，先回答了“人气在哪里”，再回答“商业为什么留”。对于我们产业园区而言，则是先回答“场景在哪里”，再回答“企业为什么留”。

这就是当下热门的“场景招商”。在还没有企业入驻的时候，就先搭建出企业来了就能用的场景。低空经济园区提前建设试飞空域、测试跑道、实验室；生物医药园区预先配置好公共实验平台、洁净车间；大数据园区搭好算力底座和标注工具。这些不是装饰，而是企业决策时能算进成本账里的“确定性资产”。

传统招商是一种“推”的逻辑。把有什么告诉对方，用补贴、免租期去推动企业签约。在供给过剩的市场上，这样的方式越来越难，因为隔壁园区也可以给，并且说不定给出的条件更加优厚。

水木·熙悦里采用的是“拉”的方式。先制造一个场，商家自己会认为，如果不进入这个场就会亏了。当街区的流量预期很强的时候，本来需要两年免租期的商家愿意接受三个月，本来在观望的商家也开始抢占位置。

应用到园区场景中，招商团队的角色就需要由原来的“销售”转变为现在的“策展人”。策展人不是去卖展位的，而是要给人一个来现场的理由。

——这里有整个产业链上的关键决策者定期举行会议

——这里有投资人每周都会来看项目

——这里有一个其它园区不能复制的内容组合

一个可以落地的思考是重新分配招商预算，把部分租金补贴变为内容预算，来创造一些目标企业必须来的事件、话题、人物。

陈老师特别补充：“我们依然制定了有竞争力和多元化的招商政策来支持商家，与商家共同成长，并且开放后续街区升级场景，与入驻的商家持续共创。”

这恰恰说明，“拉”并非取代“推”，而是让政策从“被动让利”升级为“主动赋能”，与内容形成合力。

这是最困难的一条，但也有可能是最重要的一条。

水木·熙悦里由操盘团队花费了近2年的时间去打磨内容，并没有设定招商任务，也没有催促施工进度。在所有园区都争分夺秒地做到“当年拿地、当年封顶、当年入驻”的时候，这样的“慢”就成了异数。

但是现在催出来的项目都是空的，而慢慢培养起来的项目，商家们已经开始抢占地盘了。

园区的算账逻辑一般是倒过来的。先计算出每平方米的投入产出比，按照这个标准进行招商，招不来的话就降低标准。真正的可持续逻辑是先不做单点回报的计较，把“场”做好，让价值自然生长出来，再收割意外之喜。

在和我们告别时，陈老师说：“很多商业的生命周期都很短，就是觉得有了流量之后就开始拼命涨价。我觉得只要市场接受就好了，之后肯定会有意想不到的收益，一开始不能把账算得太清楚。”

水木·熙悦里将在2026年第三季度正式开街，悦来板块正在加速建设。

在资产过剩、同质化的市场中，真正稀缺的是一个能够让人们来到这里的理由。水木·熙悦里用了将近两年的时间来回答这个问题。

它的答案不一定是标准答案，但是它提供了一种可能性：存量资产的盘活，不一定依靠政策、依靠规模或者依靠复制，而是可以靠对人性的理解，对内容保持的敬畏之心，以及对于“慢”的耐心。

这正是当下产业园区，所缺乏的一种能力。