现在的产业园区，就像开在郊区的商场。装修再好，也无人问津。这不是个别现象，而是整个行业正在遭遇的普遍困境。

来看一组数据：

全国省级以上开发区平均空置率大于35%，部分远郊新建园区空置率达到了40%。

2022年初，园区平均入驻率为91%，2026年平均入驻率跌落至68.2%。

全国产业园区总建筑规模达到62亿平方米，闲置空间达到20亿平方米。

62亿平方米是什么概念呢？占地相当于87000个标准足球场。其中20亿平方米空置，这又是多少真金白银打了水漂？

现在，数据仍在上升。建得越多，空得越多，招商越来越难。

为什么会出现这样的情况？根本原因就是方向定得随意，落地毫无章法。

痛点一：领导定了方向，下面不知道怎么落地

这是最常见、最致命的问题。

领导层按照国家政策来拍板定产业方向，说要做生物医药，做数字经济，做人工智能。方向确定了，任务下达了，但是国有平台公司拿到任务后发现，不知道具体往哪个细分领域招。

生物医药听起来高大上，但是生物医药分为药和器械，药又分为合成生物和创新药，创新药又分为大分子和小分子——当地到底适合哪个？产业基础是什么？人才储备是否充足？供应链配套是否齐全？完全不清楚。

结果怎样呢？园区只能建标准化厂房、办公楼，在市场上与精细化定位的园区竞争毫无优势。别人知道要招什么企业、建什么厂房、给什么配套，你只能“先建好再说，来了什么算什么”。

痛点二：从零开始的产业定位困境

很多园区的处境更加恶劣，因为根本没有任何相关的产业基础。

领导说要做数字经济，但当地连一家像样的软件公司都没有；领导说要做半导体，可是当地连电子厂都没有几间。

此时园区只能硬着头皮去执行，将政府工作报告中提出的热词贴在自己身上。数字经济、人工智能、生物医药、新能源……什么热贴什么。但是贴上去之后呢？找不到从0到1的突破口。

没有产业基因，产业目标和体系的设定就是纸上谈兵。招商团队拿着定位报告去谈，企业问一句“你们当地有什么相关企业”，无言以对。

痛点三：不知道当地有哪些优势可以吸引企业

探索新兴产业方向，不能单凭园区自己拍脑袋，要看当地的产业基础和营商环境。

很多园区运营方根本就不知道：周围有哪些产业？服务面向谁？我有哪些区位优势？

结果就是同质化竞争严重。你搞数字经济产业园，我也搞数字经济产业园；你给租金补贴，我补贴更多；你给税收优惠，我优惠更大。

许多园区的规划、产业定位、服务模式等都没有特色，陷入了数据攀比的怪圈。为了达到去化指标招商，引入了一些与本地产业生态完全不匹配的企业，入驻后流失率极高。

当大家都在“拍脑瓜定方向”的时候，有没有人走出了另外一条路？

有。河北邯郸的数字经济产业园就是一个标杆案例。

邯郸市政府要创建一个数字经济产业园。数字经济是国家战略，政策支持力度大，产业前景广阔。

但是问题也出现了：邯郸当地没有数字经济企业，一切都从零开始。

没有产业基础，缺少人才储备，没有龙头企业带动。按照传统的招商思路，就是去北上广深挖数字经济企业，给出各种优惠政策，拉着人家来落户。

但这样能成吗？大概率不能。一线城市的数字经济企业凭什么去一个三线城市？

方升团队接手这个项目后，没有沿着招数字经济企业的老路走，而是做了一个关键的动作：先调研当地有什么。

调研发现，邯郸的制造业企业数量众多，但是整体上还处在基础再造阶段，产业大而不强的问题十分明显。这些制造业企业需要什么？数字化转型服务。

于是，破局思路产生了。

不是硬干数字经济，而是嫁接数字经济。与其硬招数字经济企业，不如先招制造业的数字化服务企业。将为制造业提供数字化解决方案的供应商聚集起来，为当地制造业输出数字化转型能力。

这样一来，服务商有了客户和市场，制造业企业有了转型支持，园区有了产业定位和招商方向。一举三得。

方升团队在操盘邯郸项目时，做了几件关键的事。

第一步：梳理现状，明确对标。分析全国数字经济产业的发展规律，梳理标杆园区的成功经验，形成参考借鉴。

第二步：全线调研，寻找机遇。深度调研项目区域的产业发展问题，结合区域优势产业，找到嫁接数字经济的切入点。

第三步：挖掘共性，指导建议。根据产业客户需求、竞品产品形态，建议规划各类型载体业态占比、户型分割、层高、承重等指标。

第四步：确认保障资源，稳步推进。分析产业招商客户类型及诉求，制定招商策略，搭建招商落地的有效路径及保障资源。

最后，项目形成了完整的《邯郸经开区数字经济产业园项目定位报告》，为邯郸市传统制造业与数字经济的融合找到了切实可行的路径。

邯郸案例表明，产业定位不是“拍脑瓜”跟风热点，而是应该找到当地产业发展和招商方向的正确道路。

这个思路的转变，把不可能变成了可能。

产业园区招商困局的破局之策，并不是“更大力度的优惠政策”，而是系统的产业运营能力。