阴天的工作日，站在陆家嘴天桥上抬头望去，曾经灯火通明、一座难求的写字楼群，现在竟然有些楼层是熄灯状态。

这不是某楼栋的个案，是整体市场的一个缩影。2026年第二季度，上海甲级写字楼空置率比上季度下降1.1个百分点到22.5%，似乎有所好转。但是到第二季度末，市场存量达到1817万平方米。机构普遍认为，短期内上海写字楼市场仍处于供大于求的状态，空置率将会保持在高位震荡的态势，租金很难出现快速的上行趋势。

租金方面，“以价换量”依然是业主盘活存量、吸引租户的主要方式。第二季度平均租金195.2元/㎡/月比上一季度低了1.9%。即使是在陆家嘴这样的核心区域，空置率也已经达到了13%以上。

写字楼为什么突然“不香”了？真的是经济不行了吗？

把视线从上海移开，你会看到写字楼空置已经成了全国性的困境。

一线城市的压力都很大。北上广深四个一线城市平均空置率已经超过了21%，整体上已经处于供大于求的状态。北京由于上半年没有新的项目入市，新增供应已经连续四个季度为零，因此整体空置率也连续第六个季度降低到17.8%，成为四个城市当中唯一一个空置率有所改善的城市。但是今年下半年，北京将迎来约70万平方米量级的新增供应集中入市，市场格局将会被改变。

深圳甲级写字楼的空置率在近两年首次降低到30%以下，但是仍然高达29.3%。广州在供应量大增的情况下，空置率达到了22.4%。

成都作为新一线城市，优质办公楼空置率为29.6%，甲级楼空置率为38.1%。根源是近几年供应放量较快，而需求增长跟不上供应速度。

低能级城市更严重，能级越低的城市空置率越高。“以价换量”已经失效，即使租金不断下降，空置率问题也没有得到根本改善。据观点指数研究院监测，在16家已披露业绩的典型商办运营商中，14家营收负增长，占比高达87.5%。

产业园区的办公产品是最难去化的。在产业园区领域，办公类产品是最令开发商头疼的品类，见得最多、最难出手。二房东和轻资产公司都不愿接这种类型的产品，不好租，风险太大。

要理解这场空置危机，需要回到供给侧的源头。

以往很长一段时间，各地政府更倾向于发展第三产业，而发展第三产业最直接的载体就是写字楼。但是问题在于，并不是所有的城市都能够进行三产，也不是所有的城市都需要那么多的办公空间。大量城市盲目跟风建写字楼，供过于求。政府决策的滞后性叠加对于产业发展规律缺乏专业认识，造成写字楼越建越多，空置率越来越高。

商业用地的地价比工业用地高得多，出让金也比工业用地多得多。写字楼的容积率可以达到5.0以上，厂房的容积率只有1.0到2.0，即在相同的土地上建楼，写字楼可以达到10万m²，厂房只有2万m²。建一层厂房只能卖给一家企业，建一栋高层写字楼可以容纳几十上百家企业，亩均产值数据更好看。

对于地方政府而言，指标看起来不错，但是亩均产值高并不代表产业已经发展起来了。空置的写字楼没有产生任何实际产值，只是数字上的虚假繁荣，实质上在空转。

很多地方看到北上广深发展三产，就跟着建写字楼；看到深圳搞“工业上楼”，也跟着推行“工业上楼”。但是企业不会因为有产品就来，而是先看到产业链、人才、政策等因素存在，接下来再考虑有没有合适的产品。把产品当作答案，是本末倒置。本质上，这是对产业领域缺乏专业认知的表现。

写字楼越来越多，空置率越来越高。但是另一边，制造型企业所需要的研发、办公、生产一体化的综合性产品，在很多地方却是稀缺品。

从产业政策上来说，一些地方政府已经开始重视这个问题。杭州市规划和自然资源局明确表态，对于存量偏大、空置率偏高的地区，将会对未出让的商服用地进行合理有序地调整为住宅、公服配套等用途的用地，从根本上解决商办空间过多的问题。深圳市有部分写字楼项目把办公楼层改为酒店使用，主动减少可出租办公面积。但是这些调整更多的只是被动应对，而不是主动转型。

这不是总量的问题，是结构错配的问题。市场上并不缺办公空间，缺少的是与产业升级适配的产业空间。

从“中国制造”到“中国研发”，企业对于空间的需求已经发生了变化。不再只需要简单的格子间，而是可以承担研发、实验、小试、中试、办公等多功能的复合型空间。当产业转型升级的时候，空间供给却仍然停留在上一个时代，错配是不可避免的。

产业升级正在倒逼办公空间全面重构。

存量时代，比的是谁活得更好，而不是谁跑得快。结构性行情之下，企业选址的逻辑正在发生改变。不是在找“办公室”，而在找“产业生态位”。

部分商办空间正在探索转型，从传统单一的功能形态向多元化的复合型社区方向转变，即商业、办公、住宿、产业孵化等多种功能融合。但是，大多数转型只停留在空间改造上，并没有触及产业逻辑的本质。空间本身不是答案，空间所承载的产业生态才是。

市场分化已经十分明显。TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业在上海二季度的租赁成交占比合计接近九成；北京中关村甲级写字楼中空置率大于10%的项目只有10栋；杭州天目里租金比周边项目高一倍以上；广州T.I.T创意园在商办市场下行的情况下还能保持长期满租。

因此，并非所有的写字楼都租不出去，而是没有产业支撑的传统写字楼租不出去。

写字楼空置不是市场短期波动，是结构性变革的信号。

靠地段、靠硬件、靠“等风来”的时代过去了。了解中国的产业迭代底层风口，才能在新的周期中找到自己的位置。