4月26日，深圳市刚刚出台了《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》，5月7日正式施行。新规中，除了将用地期限统一调整为30年之外，新增了“通用产业用房”，该类型用房，由市政府指定的产业空间建设运营企业投资建设，全市统一规则：政府平台公司建设、限房价、限对象、可租可售、可分割转让，重点满足初创企业和专精特新“小巨人”等“腰部”企业需求。

更为关键的是，现在深圳市的产业项目用地，满足条件也可以实现整体转让、顺位承接、走REITs退出了。

今年产业园区行业在释放出一个信号，全国多地都在同步解锁工业用地分割销售禁令，产业用地管控政策迎来集体转向。

不只是北京在今年全面实行的《关于加强产业用地弹性年期出让工作的若干意见（试行）》，文件中提到经市政府或区政府授权的产业园区开发企业建设的标准厂房和研发用房，产业用地可按30年期出让。

我在这段时间，也跑了一些城市，发现这一两年里，各地关于工业用地的政策正在发生一场大变革，从三四线城市逐渐向一二线城市蔓延。

过去逐渐收紧、一刀切的、只租不售等政策，现在都在有条件放开，达标可销售、可分割、存量优先放宽。

但问题也随之而来了，政策口子放开了，但是在当下空置率高企、企业需求疲软的当下，产业园区还卖得掉吗？

先给大家捋一捋其中的变化，以前的逻辑很简单，政府严管政策，拿工业用地就要接受只租不售。

那时候到底有多坚决？很多民营园区老板跟我说，她们当时想拿地做园区，觉得那个城市有市场，当地企业有需求，想要进场造一批工业厂房。但是这些城市一刀切，不让干工业地产，更别提要做分割销售的厂房了。

为什么管得这么死？一方面，可能还是觉得销售型的厂房，对于区域产业的掌控能力变弱，另一方面当时的领导更愿意做办公类、研发类园区甚至商办写字楼。

但是这两年，风向彻底变了，北京这次从全面禁售，直接转向弹性年限、先租后让、达标可分割，其实并不是特例。往前看，深圳、上海、成都等地都已经相继放开了分割销售的限制。晋江、佛山等以制造业为主的城市就更加宽松了，甚至不仅做得好能卖，政府还会给到一定的补贴与激励支持。

政策从过去一刀切不让卖，变成了做得好，能达标，就能卖，这不是简单地松绑，其实是整个产业园区玩法的一种重构，或者绕了一大圈，又回到了更务实、更市场化的老路上了。

为什么政策收紧之后，现在又开始放宽了？关键还是各地财政扛不住了、空置率抗不住了、国资平台公司的资金压力也扛不住了。

以前房地产、商业地产红火的时候，各地卖住宅地、商业用地就能赚得盆满钵满。工业地块不算财政大头，可以很硬气地进行只租不售、严格管控。

现在不一样了，住宅市场遇冷、商业地产过剩，传统卖地收入大幅缩水，地方财政普遍吃紧。政府不得不把目光转向过去不愿意动的优质工业地块。

但问题来了，你现在把优质工业地块拿出来，只租不售，谁还愿意干？

民营园区公司现在都很谨慎，几乎全部在重资产板块踩了刹车，也就万洋集团还在火力全开，但是她们拿的几乎都是可售项目。只租不售的项目，投资大、周期长、回款慢。拿地要钱、运营要钱，招商还巨难，租金回报覆盖不了成本，谁还敢轻易进场？

现在没有民营资本活水注入，光靠国资硬撑，也撑不起全国这么多产业园区。

这是最残酷的问题，地方平台公司，政府让你拿地，你就不得不拿，甚至溢价来拿。但拿了地、建了楼，然后呢？普遍大面积空置了。

我拿到一组数据，全国省级以上开发区平均空置率超过40%，远郊园区超过50%。说实话，我最近跑了一些地方，我觉得这个数字已经很保守了，很多园区真实空置率更吓人。园区建好了，就空在那里晒太阳，但是只要不开园，也就不算在空置率里面了。

但是，可以骗过空置率，但没有租金收入，又该如何支付后续的银行利息与运维成本？

城投债的压力已经不小了，有些地方的城投已经开始暴雷，再建一堆空城鬼园，只会越拖越死。在死守只租不售，结果只有一个，最后只会变成一场双输的局面。

不是政策想松动，而是现实逼得必须改变。

这一轮放开，目前来看，还是存在着一条绝对红线。

不是谁都能分，达标是前提。

虽然各地政策细节不同，但是核心逻辑其实是高度一致的。亩均税收、亩均产值是这套规则的前提。

先做产业，再谈产权。有了效益，才有分割。

你能给地方带来真实的企业、真实的税收，那就允许你做分割销售。反过来说，就算你拿得到分割销售，你做不了产业，没法按要求完成招商，那最后依旧还是一座空园。

这也意味着，未来的产业园区会彻底地分化，懂产业、会招商、会运营的园区，站在分割销售的风口上，回款快、资金活、做得越来越顺。

只会拿地盖楼的、不懂产业的园区，依旧是死路一条。他不会因为园区可以分割销售而过得更好，甚至死得比之前还惨。因为不会出现，同一个城市、区县，只有你一个项目可销售的稀缺性因素。放开分割销售，不是比谁拿地多、盖得快，而是比谁更专业、谁的产业做得更扎实。产业园区依旧有机会，但也正式步入了精品化、专业化时代。