之前的生物医药园，那可真是风光无两，不管是一二线城市，还是三四线城市，都想来沾一沾它的光。

那时候，只要园区名字带上“生物医药”“生命科学”几个字，招商基本就不用愁了，自然会有政府抢着补贴，资本追着投资，企业抢着进来。

可是最近几年，风向完全变了。生物医药园不仅没了之前的风光，甚至不少园区为了活下去，改名的改名，降租的降租，卖地的卖地。

很明显，这又是一个从香饽饽变成冷板凳的故事。所以，曾经人人争着抢着要的生物医药园怎么就成了市场眼中的鸡肋？问题到底出在哪儿？

在方升研究的调研中我们发现，不少生物医药园的空置率，已经高到让人瑟瑟发抖的程度了。

拿北京、上海这些生物医药产业基础较好的城市来说，之前基本是一房难求，但现在大部分园区空着两成的地方，有的园区甚至空了三成出来。

所以相比之下，上海、苏州、北京等产业集聚区的情况还算可观，真正没法看的是那些三四线城市。

当年一拍脑袋跟风建的生物医药园，现在的空置率一个比一个吓人，空一半、空六成的是常态，直接空八成的也大有人在。

当然，空置率那么高，放任不管肯定不是办法。于是，大批园区开始花心思琢磨怎么才能把园区租出去。

其中，一个最简单粗暴的方法就是—改名字。

大家都默契地把“生命”两个字去掉了，园区名从之前的“某某生命科学园”改成了现在的“某某科学园”。

原因也很简单：一来，给招商松绑，拓宽招商的方向；二来，园区可以囊括更多的产业类型，以前进不来的人工智能、电子信息这类企业，现在也能往里招。

除了改名之外，还有另一个常规操作—降租金。

就拿上海核心区来说，以前生物医药园的租金能报到七八块，但现在大环境不行了，市场又在收缩，园区为了抢企业，只能咬着牙割肉求生。

结果就是，租金直接从高峰来了个腰斩，跌到了三、四块，有的甚至更低。

但是，改名、降价就能解决问题？显然不能。

事实也的确如此，园区空着租不出去，不是改个名、降个价就能解决的。想把载体填满，背后还有很多历史遗留问题需要解决。

首当其冲的，就是当时建园区的时候压根没过脑子。

按道理说，盖一个生物医药园，投的是真金白银，花的是人力物力，总该有个细致的规划、全面的调研。

可现实的情况是，很多生物医药园的诞生，纯粹就是领导脑子一热的结果。

某些领导一看别的地方搞生物医药搞得风生水起，立马就坐不住了，觉得自己也能抓住风口大干一场。

他们的逻辑是这样的：当地没基础不要紧，只要政策给够、钱砸到位，拉个龙头企业过来应该不是什么难事。

到时候，企业一落地，上下游配套企业自然会跟过来，产业链也能拉起来，完全就是一举多得。

听着确实挺美，但生物医药这行，真不是这么玩的。

就拿研发来说，没有好的科研院所，没有像样的高校，没有成熟的人才储备，企业就算来了，跑路也不过是早晚的事。

其实，要说砸政策砸钱的作用那肯定是有的，但园区最后能不能把企业长期留住，那就不好说了。

更何况是，现在地方政府的兜里没钱，就算想给生物医药企业砸钱求入驻也没得砸。

以前，地方政府手里有钱，对生物医药企业是真的舍得砸钱，又是税返，又是设备补贴，还有产业基金往里投，花样一套一套的。

因为，在地方看来，这钱花得值：企业落地，产业起飞，经济好看，这笔帐怎么算都不亏。

但现在不一样了，地方财政吃紧，生物医药企业一张嘴就是要几千万，甚至上亿的投资，政府掏不出，也不敢掏。

本来生物医药行业，尤其是创新药，就是个烧钱的无底洞，一个新药从研发到上市，平均要熬10年，要砸10亿美金。

这么多钱砸下去，要是能搞出点名堂还好说；万一最后什么也没折腾出来，这个责任，谁都担不起。

在没钱的情况下，整个一级市场的投资逻辑也彻底变了。

2023、2024年，创新药就经历了至暗时刻，研发周期太长，临床失败率太高，上市遥遥无期，大家根本不敢投。

虽然，现在海外上市的渠道在逐渐拓宽，创新药行情有一点好转，但这并不意味着它可以重回巅峰。

因为，能跑出来的企业本来就少，在投资方面，大家只会越来越谨慎，宁愿错过，也不敢投错。

创新药的日子不好过，医疗器械这边也好不到哪儿去。

前几年，因为研发周期短、变现快，医疗器械是资本眼里的香饽饽。但也正因为这样，导致大家都往一个赛道挤，医疗器械直接被卷成麻花。

2025年，做器械的比做药的企业更难熬。各方对器械的信心明显下滑，投资额度锐减，市场化的钱不投了，国资也不敢轻易出手。

没钱投给企业，还指望他们主动落地到自己的园区，难度可想而知。

因为企业选址从来不是简单的租房买房，而是跟资本的深度绑定，资本在哪，企业就去哪。

于是，一个可怕的死循环出现了：市场资本在收手，政府没钱投，企业不愿意来，大家更不敢投，企业更不敢来，最后彻底卡死了。

上面说的这些，其实还算摆在台面上的问题。但还有两个坑，特别容易被忽视，对园区的杀伤力却一点不小。

第一个坑，就是很多生物医药园喜欢在配套设施上自我感动，花大钱瞎建一堆看上去高大上，实际上没什么用的东西。

最典型的，就是公共实验室。当然，园区的初衷肯定是好的，想帮中小企业解决研发设备的问题。

但问题是，公共实验室的投入实在大得吓人：设备采购动辄上千万，维护费更是贵得离谱。

更要命的是，很多公共实验室一年到头也用不了几回，使用率低得可怜，最后只能变成招商手册里撑场面的“花瓶”，看着好看，实际没啥存在感。

说实话，对企业来说，公共实验室确实算个加分项，但绝不可能因为这个就直接拍板入驻。他们真正需要的，是能实实在在干活的实用空间。

第二个坑，是招商逻辑的错位，国资园区尤其严重。

民营企业的招商路子，更多是市场化打法。

它们在建园区之前就开始预招商，先找一批意向企业，再根据他们的需求改图纸，最大限度满足企业对载体的需求。

到了国资园区这儿，逻辑就反过来了，它们是先把盖楼好，再开始招商。

以前园区盖完了，企业进来发现不合适，但因为没得选，也只能凑合着用。但现在不一样了，园区遍地开花，企业就那么几家，它们完全有能力朝南坐。

面对一个不合心意的载体，人家不光不愿意来，更不可能硬着头皮买单。这么一来，园区的去化只会越来越难。

其实，死活招不来企业、园区大面积空置、钱打了水漂的现象，已经越来越普遍了。

回过头看，这波生物医药园的起落，其实就是过去几年资本热潮的一个缩影。

现在，资本不投了，政府没钱了，那些靠补贴和政策堆起来的园区，当潮水褪去，谁在裸泳一目了然。

风口这东西，来得快去得也快。等风停了，摔得最惨的，就是那些没产业基础、没啥资源支撑的园区。

那些真正活得好的园区，往往不是最大的，也不是最舍得砸钱的。

一种是真有底子的，比如上海张江、苏州BioBay，几十年的积累，不是谁能随便撼动的；另一种是想明白了的，知道自己几斤几两，不盲目追热点，而是踏踏实实的做配套、做服务。

改名也好，降租也罢，都是治标不治本的办法。园区要想真正活下去，还得想清楚一个问题：企业到底需要什么。只有把这个问题想清楚，才有机会。