前几年的园区行业，似乎有个不成文的共识，就像读书的时候一样，你就跟你班里最厉害的学，他怎么做，你就怎么做，到园区，大家也一样，全国各地都盯着一线城市的顶尖园区抄。这一点，我那几年感受颇深。

我记得那几年，无论是办活动也好，还是主动来联系我们想要对接调研考察也好，他们的目的地几乎都一样，上海张江、深圳南山、北京中关村……当时我还会问一嘴，比如你们具体想对接张江的哪个园区？生物医药、集成电路还是？他们的反馈也都一模一样，都可以的，最好是张江的大领导，跟我们的领导级别要一致。

不知道他们是觉得这些园区的运营模式、招商经验或是产业定位能够原封不动搬回本地，还是只是为了给领导约一个同级别的领导来走个过场。当然我愿意相信大家来的目的都是为了跟着头部走，但是一定不翻车吗？

“橘生淮南则为橘生淮北则为枳”的典故还不够吗？你要说有大棚、有新的种植技术，那我真没辙了。

那段时间的园区，盛行抄作业，本质上也是属于行业野蛮生长时期我们都有一些路径依赖。大家拿地建园区，靠政策招引企业，普遍认为，一线园区能够成功，核心是模式先进，照搬过来，就能复制成功。

实际上，园区行业，多数盲目照搬的，空置率居高不下是常态。这些头部园区的成功，从来不是单一依赖模式，而是有着城市能级赋予的先天优势，他们招商引资自带流量，甚至有些项目跟我说，他们企业资源对接不过来，这对于很多城市来说无法想象。甚至有些园区还有着时代背景的推动，这些优势，其他城市、县域根本无法复制。没了这个关键点，单独抄模式，也就显得有些照猫画虎了。

讲个最近的例子，我觉得就是前两年，深圳那边带起来的工业上楼热了。一经宣传，一大批地方政府带着地方平台公司领导去深圳学习，回来大手一挥，上马工业上楼。很多基层员工、实干的领导都清楚抄不了、干不了，但是没法说，也改变不了。

都不说二、三线城市了，我最近在上海也看到过一个工业上楼的产品，也是在深圳工业上楼热潮之后，上马开建的，最近也因为招不来企业，被迫转型了，改成了园区企服中心+孵化器+入园企业的产品展示中心。

窥一斑而知全豹，上海都没法玩转工业上楼产品，那些中部、西南地区，那段时间去深圳学习更频繁，上马的项目也更多，控制情况更是不容乐观。

这两年，我发现越来越多的园区人都有了新的转变，他们知道很多园区的经验，根本学不了，很多看似完美的模式，放在自己所在的城市、县域，一定水土不服。

所以，园区行业没有学习的必要？当然不是，就像最近我在跟园区的朋友们交流的过程中，他们的想法是更落地、更具体的，他们就是希望可以找到跟他城市能级差不多的城市、最好是产业定位一样的园区案例，去针对性地学习交流，这才是他们真正想要，也是可以参考的案例。

行业也有了一个新的共识，产业园区没有标准答案，只有适配案例。真正有价值的经验，不是来自一、二线的高大上的模式，而是来自和园区所在的城市能级、产业基础、营商环境相近的同级案例。

为什么只有同级案例值得对标学习？核心就在于适配性。他们走向成功的路上，遇到的问题、拥有的资源禀赋、可以调动的力量是同类型的园区高度相似的，他的成功经验具有可复制性、能落地，失败的教训也能提前了解、借鉴规避，不用走太多弯路。

这些园区案例，没有太多高大上的概念、模式，更多是接地气的实操经验，如何结合本地产业基础和资源禀赋定位、如何精准对接企业需求、如何与政府联动加强招商，这些或许才是绝大部分园区需要的生存技巧。

这些案例与绝大部分园区之间，没有太多资源禀赋的差距，没有营商环境的天壤之别，他们的成功路径，可以一步步跟着走，大大降低试错成本。

我从前年到现在，也是“被迫”走访调研了很多项目，老板觉得，就算现在的大环境很困难，但是一定还是有很多优秀项目的，他们的闪光点、成功经验才是我们方升研究公众号、方升大会和培训需要去展现的行业标杆。

起初我是不相信的，连张江、中关村招商都在承压，其他园区还能一片欣欣向荣？事实确实打我脸，在实际走访调研的过程中，我发现了很多二、三线城市，有一批小而美的园区，他们就是在这几年行业下行周期内做起来的。他们的做法、经验可以说是独辟蹊径，也可以说是在一些大家忽略的地方精益求精，才有了不降价依旧满租、用AI辅助招商、2年实现满租等一批园区标杆案例。

比如由民营企业佳都集团做的PCI·未来社区，它能让客户宁愿多掏1000万也要选择这家民营企业打造的园区，而不是价格更低的国资园区。你可以说他有着区域内稀缺的总部办公+研发创新的复合型载体，但我认为更关键的是他的招商流程。

他们招商转化率能够达到15进1，关键在于前期的产业专业知识积累。不是让客户单纯地了解你的产品是什么样的，而是让客户通过参观、服务介绍，感受到“你懂我”，你的园区、服务可以帮到我。对于企业来说，成本固然重要，但是能否提升公司业务发展更为关键。

再比如，广州番禺国际总部科技园，比周边竞品溢价30%，却能在3个月内去化95%。既能挖掘市场产品痛点和空白点，也通过一套市场化招商体系，提升了招商竞争力。

这都是一些具体的案例，我开个头，大家感兴趣的话可以关注一下我们在2026年4月23—24日杭州举办的“逆势突围：销冠项目招商实战经验分享”培训课，我们邀请到了4位在市场下行趋势下，摸索出了招商创新打法与有效措施的嘉宾，聚焦园区招商破局、销冠团队打造、AI招商实战落地、产业运营赋能招商等共性话题。

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