继2022年，深圳宣布连续5年，每年建设不少于2000万㎡的高品质、低成本产业空间，并且租金不能高于35元/月/㎡之后，今年3月，深圳又一次火力全开，玩了一票大的。

当其他园区还在纠结租金到底是降几块，还是降几毛的时候，深圳直接不要钱了，企业零租金就能入驻园区。

在市区协调联动下，深圳市国资委统筹调配了10万平方米市属国企产业园区资源。通过区政府遴选且符合相应政策条件的科技企业，最低可享受2年以内的免租优惠（签一年合同免一年租金，或签三年合同前两年免租第三年减半）。

可是，但是，这是。。。不是说不让内卷了吗？这难道不就是打着反内卷的旗号，明晃晃的往死里卷吗？

在中央反复强调公平竞争的大背景下，为什么深圳还要在这个时间节点上推出零租金？这到底是诚意满满的“福利放送”？还是新一轮的内卷“交响曲”？

为什么要推出“零租金”？究其根本，主要还是因为深圳现在的园区空置率实在是太高了。最核心的南山区，空置率30%以上的园区并不在少数。

在这样的情况下，与其把房子空着当摆设，倒不如零租金，先给那些有潜力的企业用用。

但是，深圳的这步棋，真的很难不让人“遐想”。

支持者认为，这才是真创新真突破，与其把服务什么的说得天花乱坠，倒不如让企业少交点房租。

当然了，质疑声同样不少。他们觉得零租金明显就是添乱，本来现在的招商就已经够难了，还搞这种“神操作”，真就有点让人摸不着头脑。

的确，最近几年，大家说得最多的，也是招商难。为了招到企业，各园区纷纷使出浑身解数。一方面，降低租金的门槛；另一方面，提升服务的品质。

但是，像深圳这么猛的，一上来就玩零租金的，还真是少见。

本来，就算降了租金提高了服务也不一定有企业入驻，但至少给了企业方一个比价的空间。比如，一个园区的租金高，但服务好，也还是可能成为企业的备选。

可是，一旦市场上部分园区的租金做到零，那么绝大多数企业就会用脚投票，大规模的迁移到不要钱的园区里面去。

本来现在的市场环境就不是很好，如果园区再出现个大面积退租，这个空缺就很难在短时间内被填补。

另外，零租金吸引来的企业也不是什么新企业，或者外来企业，反倒更像是相近园区企业之间的左手腾右手。

这种做法，不仅达不到地方政府期望的产业、经济双腾飞，最后可能连最基本的租金收益都没办法得到保障。

与此同时，零租金政策除了会让园区之间出现恶性竞争之外，还可能进一步激化地方层面的不良竞争。

我们都知道，盲目跟风从来不是某个园区的专属，而是整个市场普遍存在的通病。

在招商难的市场环境下，一旦深圳的零租金模式尝到了“甜头”，就一定会有城市争着抢着效仿，出台免租期更长更优惠，门槛更低的政策。

这样的结果就是，不仅会阻碍全国统一大市场的建设进程，还会引发全国性的招商内卷。

在市场持续收缩的大背景下，零租金的出台，民营企业的日子只会越来越难过。

民营园区的终极目标是为了盈利，这点大家都知道。因此，就算深圳推出了零租金政策，民营园区也很难像国资园区那样，大手一挥跟进的。

这个逻辑，又回到了之前我们文章里反复提到的算账问题。

想要吸引企业入驻，就需要在服务品质和租金水平上展现出足够的诚意。这样，成本上升就没办法避免。

可是，成本上去了，租金却没办法同步调整，本来就已经入不敷出了，还要降租金。现在，深圳更逆天，直接来了个零租金。

这时候，就已经不是涨不涨，降不降租金的问题了，是直接让民营园区在成本端失去了竞争力。

以深圳湾科技生态园为例，零租金政策与周边民营园区之间，产生了每平方米50-150元/月的价差。

面对悬殊的成本对比，符合条件的科技企业自然会跑到不需要租金的国资园区里面去。

周边的民营企业就会不可避免的陷入“留不住企业-租金下滑-服务降级-招不到企业”的恶性循环中去，甚至，引发新一轮的民营园区倒闭潮。

在招不到企业的困境下，为了维持出租率，民营园区就不得不降低招商门槛，这种做法，本质上就是将民营园区推向了“低端市场”的深渊。

现在，民营企业真的很苦了。但是，要说零租金过后，最苦涩的，绝对非国有园区莫属了。

就拿深圳来说，当地平台公司手里的园区确实很多，但它们的盈利模式也相对单一，很难通过其它方式开辟新的盈利路径，租金占到了绝大部分的收入。

再加上，现在平台公司身上本来就背着沉重的城投债负担，融资渠道又在持续收窄。在这样的情况下，零租金不仅会让平台公司的收入锐减，还让本来就脆弱的资金链更加雪上加霜。

对民营企业来说，干不下去大不了撂挑子不干就行了。毕竟现阶段，很多企业的合同还没到期，短期内，零租金对民营企业的影响还没有完全传导出来。

可是，平台公司是不能不干的。政策压在头上，干也得干，不干也得干，和之前工业上楼是一个道理。

现在，平台公司园区里的企业，也一定会借着零租金这股“东风”，要求迁到平台公司旗下其他免租金的园区里面去。这对平台公司来说，又将是致命的一击。

那些不是零租金的国有园区，后续招商工作该怎么开展？租金价格该怎么设定？也是个问题。

如果其他城市跟进“零租金”政策，直接受到影响的就是当地的平台公司，因为，由此产生的风险，都将由它们来承担的。

租金作为市场资源配置的关键信号，一旦受到政策干预，真实的租金水平就很可能偏离市场的实际，最终加剧市场的扭曲。

深圳这次推出的零租金政策，不能说他完全对或者不对，但也确实是不得已而为之。

特别是前段时间“杭州六小龙”大火，深圳被疯狂拉踩之后，它现在背上承受的压力，一点儿也不比其他城市小。

但话又说回来，科创企业的发展并不是仅仅依靠低租金或者零租金就能实现的，一个园区是否具备成熟的产业运营能力更加重要。

招商的确很重要，但是，如果园区没有好的产业运营能力，企业就是招进园区，也还是会走掉。

当前，科创企业普遍面临资金、技术、人才等资源匮乏的问题，低租金或零租金政策确实能在一定程度上减轻企业的压力，但却没办法从根本上解决企业更好发展的核心问题。

在这样的情况下，园区就需要对企业需求有更加细致的洞察。

一方面，不断完善共享实验室、技术平台这类的硬件设施；另一方面，还需要积极的构建人才、资金、市场这类的资源池，为企业提供全方位、多样化的软性服务。

这样，不仅能够为企业真正提供一些帮助，解决一些问题，在这个仅凭载体自身很难获得足够收益的阶段，平台公司还可以借助运营服务开辟新的收入来源，构建起新的商业模式。

从城市层面来看，随着竞争态势的日益激烈，想要吸引更多企业入驻，关键在于打造一个更加优质的营商环境。

就拿杭州来说，杭州已经连续五年获评全国营商环境最佳的城市了。当地科创企业的表现，也进一步印证了营商环境的重要性。

2024年，杭州新增市场主体突破了50万户，其中科技型企业占比超过40%。这里不仅孕育出了“阿里巴巴达摩院”“之江实验室”等具有行业引领性的创新平台，专利授权量更是连续十年稳居全国前列。

很明显，在这场关于企业的争夺战中，一座城市的营商环境是否优越，将直接决定城市能否在激烈的市场竞争中成功突围。

当下，我们也应该清楚认识到，租金优惠并不能等同于产业发展力。租金之外，园区的产业运营能力，以及城市的营商环境，对企业的影响是会更大的。

简单粗暴的降价策略，过度追求“零租金”，只会让园区之间，城市之间陷入更加严重的内卷而已。

事实上，企业发展需要的是“土壤”，而不是“温室”。

租金优惠或许能短暂的解决企业的燃眉之急，但产业服务能力与营商环境才是决定企业能否在一个区域扎根成长的关键。

为了帮助大家更高效的推进园区建设，了解企业需求，洞悉不同区域的发展动向，今年，2025第十一届方升产业园区大会将邀请不同区域中，在产业服务、招商引资等方面表现突出的标杆运营商，以及优质园区项目代表，来到大会现场为大家分享成功经验。